"Ökat tryck på marknaden"

Lokalhyrorna kommer att öka under 2011. Det bedömer Thomas Green, analytiker på NAI Svefa.
– Vi ser positivt på utvecklingen inom hela Öresundsregionen, säger han.

Vilka trender ser du på hyresmarknaden i Öresundsområdet just nu?

– Marknadshyrorna stabiliserades under 2010 och har till viss del också återhämtat det fall som skedde under lågkonjunkturen. Även vad gäller vakans- och hyresrisk ser vi en positiv trend. Moderna fastigheter i goda lägen – vilket i praktiken innebär kommunikationsnära – är fortsatt attraktiva.
– Men det som utmärker Öresundsregionen är de stora planerade och pågående utvecklingsprojekten. I Malmö har Citytunneln skapat fortsatta möjligheter för staden att utvecklas. Kring stationen i Hyllie skapas nu förutsättningar för en ny stadsdel att växa fram. Även i Västra Hamnen – som dominerat de senaste årens kommersiella nyproduktion – finns det stora fortsatta utvecklingsmöjligheter. Se bara på Diligentias projekt Masthusen där de bygger 18 nya kvarter med bostäder, kontor, handel och service. Hela området är tänkt att miljöcertifieras enligt Breeam Communities. Även bland andra projekt ser vi ett tydligt fokus på miljötänkande och gröna byggnader, både hos fastighetsbolagen och hyresgästerna. Det ska bli intressant att se hur hyresnivåerna kommer att påverkas av detta.
– I Brunnshög i nordvästra Lund skapar etableringen av MAX IV och ESS förutsättningar för en ny stadsdel att växa fram. Utbildning, forskning och utveckling karaktäriserar redan Lund. Egenskaper som ytterligare förstärkts med MAX IV och ESS, samt bildandet av stiftelsen Ideon Life Science Village som övertar Astra Zenecas lokaler när de under året lämnar sin verksamhet i Lund.
– I Helsingborg är det området H+ som kommer att dominera stadsutvecklingen under många år framöver.

Hur kommer utvecklingen se ut framöver?

– Vi ser positivt på utvecklingen inom hela Öresundsregionen. Många företag vittnar om ett ökat tryck på marknaden. Vår bedömning är att vi kommer att se en uppjustering av hyrorna under 2011, men differentierat utifrån lokalernas läge och egenskaper. Risken för en ökad vakans- och hyresrisk för kontor bedöms i dagsläget som begränsad, trots den stora planerade och pågående nyproduktionen. Men i takt med att nyproduktionen kommer ut på marknaden blir det allt svårare för äldre lokaler i mindre attraktiva lägen att erhålla goda hyresnivåer. För butikslokaler pågår en stor nyproduktion, till exempel Emporia och Triangeln, och renovering av det befintliga beståndet, till exempel Mobilia och Caroli City. På sikt kan det leda till överetablering och ökad konkurrens med pressade hyresnivåer och vakanser till följd.

Vilka är svårigheterna för företag som letar lokal i Öresundsregionen just nu?

– Att hitta rätt lokal, i rätt läge, till rätt pris är alltid en utmaning. Flexibilitet är nyckelordet för många företag, både vad avser lokaler och hyresavtal. De senaste två-tre årens konjunkturcykel har visar hur svårt det är att planera för ett långsiktigt lokalbehov.

Vad har du för råd till dem?

– Det är lätt att underskatta den tid det tar att hitta nya lokaler och planera allt det praktiska som en flytt innebär. Det gäller att vara ut i god tid och att noga ha tänkt igenom det nuvarande och framtida lokalbehovet, inte bara vad avser lokalens läge och storlek, utan även dess disposition och funktion. Moderna lokaler är ofta dyrare, men mer funktionella och flexibla vilket kan löna sig då kostnaden per arbetsplats blir lägre. För många företag kan det vara en god idé att ta hjälp av en specialist för att guida dem genom processen.